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쿠어스 라이트 한정 상품 출시

  인기 맥주 중 하나인 쿠어스 라이트가 제품 이름을 ‘먼데이스 라이트’로 바꾼 기간 한정 상품을 출시했다. 쿠어스 라이트 제조사인 몰슨쿠어스 측은 미식축구 팬들이 일요일에 경기를 시청하고 나서 월요일을 ‘버텨내기’ 위해서 맥주가 필요하기 때문에 먼데이스로 이름을 바꾸었다고 밝혔다. 먼데이스 라이트는 지난 13일 월요일부터 전국 주요 소매업체에서 판매되고 있다.     [몰슨쿠어스 제공]쿠어스 라이트 쿠어스 라이트 상품 출시 기간 한정

2025-01-15

'내 집 장만' 3% 다운페이먼트 융자상품 출시 잇따라

다운페이먼트 부족으로 내 집 장만마련을 미뤘던 예비주택구입자들에 희소식이 날아들었다. 대형은행들이 3% 다운페이먼트 모기지 융자 프로그램을 앞다퉈 출시하고 있기 때문이다. 지난 2월 뱅크오브아메리카가 3% 다운페이먼트 모기지 융자 프로그램을 론칭한데 이어 최근 웰스파고와 JP모건체이스도 3% 다운페이먼트 프로그램을 내놨다. JP모건체이스는 첫주택구입자 대상의 3% 다운페이먼트 모기지 융자 프로그램인 '스탠더드 에이전시 97%'를 시작한다고 밝혔다. 이에 필요한 크레딧점수는 680점 이상이다. 또 은행은 주택구입가의 5%만 디파짓하면 되는 '드림메이커 모기지'라는 프로그램도 동시에 론칭했다. 이 프로그램의 특징은 클로징 비용으로 인정되는 자금 규정을 보다 폭넓게 확대했고 모기지 보험료 역시 다른 융자 프로그램에 비해 낮췄다는 게 은행측의 설명이다. 웰스파고 역시 '유어퍼스트모기지'라는 3% 다운페이먼트 모기지 융자 상품을 최근 선보였다. 이 프로그램을 신청하기 위한 최저 크레딧점수는 620점이며 신청자는 주택구입자 교육을 이수하면 모기지 이자율을 0.125% 낮춰준다. 웰스파고의 브래드 블랙웰 수석부사장은 "3% 융자 프로그램은 정부 보증의 FHA 융자보다 월페이먼트가 저렴하다"고 말했다. 한편, 지난 2월 뱅크오브아메리카는 3% 다운페이먼트 프로그램을 비영리단체와 손잡고 가장 먼저 시행한 바 있다. 진성철 기자

2016-05-31

페이먼트 줄이려 융자기간 늘린다

15년에서 30년으로 재융자시 월 상환금 줄어 총이자· 상환기간 증가하지만 생활비는 절약 대부분의 홈오너들은 모기지 상환기간을 줄이고 싶어한다. 장기간 페이먼트 할 때 보다 이자를 덜 낼 수 있기 때문이다. 그래서 한 달에 한번 내던 페이먼트를 2주 단위로 하고 월 페이먼트가 조금 늘어도 재융자를 통해 30년에서 15년짜리로 갈아타기도 한다.　 그런데 이와는 반대로 가는 사람들이 있다. 융자기간을 다시 늘리는 것이다. 총 상환기간 동안의 이자 부담은 증가하지만 당장 월 페이먼트를 줄일 수 있기 때문이다. 버뱅크에 거주하는 60대 한인 정모씨는 최근 10년 남은 융자기간을 30년으로 늘렸다. 상환기간이 늘어나면서 이씨의 월 모기지 페이먼트는 이전보다 거의 절반으로 줄게 됐다. 은퇴를 앞뒀거나 소득이 감소하는 시니어들 중에서 생활비를 줄이기 위해 모기지 상환기간을 늘리는 사례가 많아지고 있다. 어떤 사람들이 하나 　융자기간을 늘리는 재융자는 50대 후반 이상이 대부분을 차지하고 있다. 이들 연령대에서 고용 조건이나 비즈니스 상태가 불안정하고 소득이 줄어들어 모기지 페이먼트에 부담을 느끼는 사람들이 관심을 갖고 있다. 성장한 자녀가 있지만 모기지 페이먼트에 도움을 받지 못하는 홈오너들은 융자기간을 늘려 페이먼트 금액을 낮추고 있다. 　이들은 줄어든 수입이나 59.5세 이후 꺼내 쓸 수 있는 401K나 다른 연금으로 모기지 페이먼트를 해야되는 상황이다. 물론 소득이 줄어도 모기지 페이먼트를 할 수 있는 기본적인 수입이 받쳐 줘야 재융자가 가능하다. 얼마나 줄일 수 있나 　예를 들면 이자율 3.0%에 15년 고정 프로그램으로 30만 달러를 갚아 나가는 홈오너의 월 페이먼트는 2072달러다. 이 금액을 30년 고정으로 이자율 3.6%를 적용하면 월 상환금은 1364달러가 된다. 한 달에 708달러를 줄일 수 있다. 물론 융자기간이 기존의 융자 프로그램보다 10년 이상 길어지고 갚아야 할 총 이자도 함께 증가한다. 　하지만 수입이 줄어든 상태에서 주택을 오랫동안 소유하기 위해서는 월 수백 달러 이상의 페이먼트 감소가 큰 도움이 될 수 있다. 어떻게 해야 되나 　상환기간을 늘리는 재융자는 일반 재융자와 차이가 없다. 기간을 현행보다 늘리는 것뿐이므로 특별한 심사절차를 요구하는 것은 아니며 기존의 융자 프로그램과 승인 과정은 똑같다. 우선 상황기간을 늘리려는 홈오너는 새 융자 프로그램에 맞는 수입원이 있어야 하며 최근 2년간의 세금 보고 기록이 있어야 한다. 　월급쟁이는 매월 받는 월급 명세서(W-2폼)를 필요로 하며 자영업자는 융자신청 시점의 파이낸셜 스테이트먼트(P/L)를 제출해야 한다. 크레딧 리포트는 필수다. 리버스 모기지와 다른 점은 　은퇴자들이 이용하는 리버스 모기지는 소유하고 있는 주택의 에퀴티를 담보로 매월 일정액을 은행으로부터 받아 생활하는 것이다. 정해진 수령기간이 끝나면 그 집에 대한 소유권은 은행으로 넘어간다. 만약 중간에 집을 팔게 되면 그동안 은행으로부터 받았던 금액만큼을 제하고 에퀴티를 챙기면 된다. 이 프로그램은 집이 있는 은퇴자들이 경제적으로 의지할 곳이 없거나 또는 있어도 부담을 주지않기 위해서 자신의 집을 담보로 노후생활을 하는 것이 목적이다. 　그러나 상환기간을 늘리는 재융자 방식은 주택을 끝까지 소유하면서 줄어든 페이먼트로 상환금에 대한 부담을 낮추는 것이다. 나중에 홈오너가 사망하게 되면 그 집에 대한 소유권은 배우자나 자식, 또는 상속인한테 넘겨지게 된다. 이때 상속인이 상환기간을 단축하고 싶으면 그때 가서 다시 15년짜리 프로그램으로 재융자를 받으면 된다. 전문가들의 생각 　모기지 융자 업계서는 "줄어든 수입으로 주택 모기지 페이먼트를 할 수 있는 최선의 방법이 될 수 있지만 상환기간과 이자금액이 늘어나게 되므로 무작정 기간을 늘리는 것보다는 장단점을 충분히 생각을 한 다음에 결정하는 것이 좋다"고 말한다. 또한 "재융자 비용을 생각하면 적어도 3년 이상은 거주해야 효율적"이라고 조언하고 있다. 박원득 객원기자

2016-05-25

대학 졸업해야 집 빨리 산다…대졸, 학자금 융자 없으면 5년

미국 청년들이 학비융자로 사회 진출과 동시에 재정적인 어려움이 적지 않은 것으로 알려져 있지만 그래도 대학졸업장이 있는 경우 더 일찍 주택구입을 하는 것으로 조사됐다. 부동산 임대 웹사이트 '아파트먼트리스트'가 올해 초 실시한 여론조사 결과에 따르면 18~34세로 대학졸업장은 있지만 학자금 융자가 없는 경우 졸업후 평균 5년 동안 일하면 소형주택(마켓 가치 하위 30%의 중간 가격)을 사는데 필요한 다운페이먼트(집값의 20%)를 마련하는 것으로 나타났다. 학자금 융자가 있는 경우엔 이 기간이 약 10년으로 증가한다. 하지만 아예 대학을 가지 않은 경우에는 무려 15.5년이 걸리는 것으로 나타났다. 다시말해 융자상환의 부담이 있긴 하지만 그래도 대학을 졸업해야 첫 주택 구입이 빨라진다는 것이다. 게다가 가족의 도움도 학사학위 소지여부에 따라 엇갈렸다. 주택구입시 학자금 융자가 없는 경우에는 가족들의 도움이약 8000달러에 달했으나, 융자금이 있는 경우엔 4000달러 였다. 하지만 대학을 가지 않은 경우엔 2000달러에 그쳤다. 특히 샌호세, 샌프란시스코 등 물가가 높은 곳의 밀레니얼들은 학위가 없을 경우 사실상 주택구입을 위한 저축이 불가능한 것으로 나타났다. 최인성 기자 [email protected]

2016-05-23

멀티오퍼 전쟁에 융자업계 '골치'

#융자업체에서 근무하는 한인 김 모씨는 밀려드는 주택 모기지 융자 사전승인 요청으로 바쁜 나날을 보내고 있다. 그러나 정작 실제 융자로 연결되는 경우는 드물어 일하는 업무량에 비해 실속은 없고 골치만 아프다고 푸념이다. 주택시장에 매물이 절대적으로 부족해지면서 멀피오퍼 경쟁이 벌어지자 융자업계 종사자들이 골치 아파하고 있다. 잠재구매자들이 주택 구입을 위한 오퍼를 넣을 때 사전융자승인서를 함께 제출하는 것이 거의 필수적인 과정이 돼, 사전융자승인 요청은 많지만 정작 실제 구입으로 연결되는 경우는 많지 않기 때문이다. 한인 융자업계 관계자들에 의하면, 2~3년 전만 해도 융자 사전승인을 받은 바이어 10명 중 7~8명은 집을 구매할 수 있었다. 하지만, 지난해부터는 이러한 비율이 급격히 떨어지기 시작했다. 특히 올해 들어 복수 오퍼는 물론 현금 오퍼가 많이 증가하면서 사전융자승인을 받아 오퍼를 넣어도 떨어지는 경우가 더 많다. 융자업계에 따르면 올해의 경우 사전융자승인서를 통해 집을 구입하는 경우는 10건 중 2~3건에 불과할 정도다. MK렌딩의 박치훈 론오피서는 "사전승인서 성사율이 거의 최저 수준으로 떨어져 하는 일은 많은데 막상 수입은 크게 줄어 난감하다"며 "그렇다고 들어오는 요청을 거절할 수도 없어서 이러지도 저러지도 못하는 상황"이라고 어려움을 토로했다. SNA 파이낸셜의 매튜 남 대표 역시 "지난 몇 년간 지속한 매물부족 현상에다 일부 주택소유주는 집값이 더 오를 것이라는 기대감에 집을 내놓지 않아 매물 품귀 현상까지 벌어지고 있다"며 "융자를 통한 주택 구입건수도 줄고 있어서 융자업계의 수익구조가 악화하고 있다"고 설명했다. 또한 최근 들어 집값이 급격히 오르면서 감정가가 거래가에 못 미치는 경우가 많아 오퍼가 받아들여지더라도 실제로 융자를 신청하면 융자가 안 나오는 경우도 늘고 있다. 실제로 부동산 분석업체 코어로직의 '4월 남가주 주택거래 현황보고서'에 따르면, 남가주 주택 가격이 2007년 이래 최고가를 기록했지만 남가주 6개 카운티의 주택거래량은 전년 동월 대비 3.2% 감소했다. 특히, LA카운티의 중간 거래가는 52만 달러로 지난해 4월의 48만4000달러보다 7.3%나 급등했지만 거래량은 2015년 4월보다 2.3% 하락했다. 오렌지카운티 역시 4월 주택 거래량은 6.5%나 줄었다. 부동산업계 관계자들은 "모기지 이자율이 4% 선을 밑돌아 주택 구입 수요는 높지만 매물부족으로 가격은 높게 형성되고 예비 바이어들의 제한된 크레딧과 주택구입능력 때문에 거래량 자체는 감소하는 추세"라고 전하면서 "당분간 이런 현상이 지속될 것으로 보인다"고 말했다. 진성철 기자 [email protected]

2016-05-19

카드 '미니멈 페이먼트' 융자 결격사유 된다

앞으로 크레딧카드 부채를 갚을 때 최소액만 갚으면 융자받기가 힘들어질 전망이다. 양대 국책모기지 기관 중 하나인 패니매는 주택 모기지 융자시 신청자의 신용 위험을 평가하는 기준을 종전 크레딧점수보다 한층 더 강화된 신규 크레딧 기준을 6월 25일부터 시행한다고 밝혔다. 또 다른 국책모기지 기관인 프레디맥도 비슷한 기준을 도입할 가능성을 염두에 두고 시스템을 평가중인 것으로 알려졌다. 패니매가 새로 도입하는 '트렌디드(trended) 크레딧 데이터'는 주택 융자 신청자의 지난 24개월간 크레딧카드 사용 경향을 파악하는 것을 골자로 한다. 트렌디드 크레딧 데이터에는 신청자의 매월 크레딧카드 페이먼트 여부와 크레딧카드 한도액 사용 정보가 담긴다. 이를 자세히 살펴보면, 지난 24개월 동안 신청자가 크레딧카드 부채 완납자(transactor)인지 아니면 최소액 또는 일부 액수만 변제해 카드빚이 남아있는 소비자(revolver)인지를 구분한다. 이에 따라 크레딧점수가 비슷하더라도 크레딧카드 부채 완납자가 그렇지 않은 신청자보다 주택 융자를 더 쉽게 또는 더 낮은 이자율로 받을 가능성이 크다. 반면, 크레딧카드를 매월 최소액만 갚아온 신청자는 주택 융자받기가 더 힘들어지거나 크레딧점수가 동일하더라도 완납자보다 더 높은 이자율을 적용받을 수도 있다는 게 업계 관계자들의 전언이다. 또한 매달 크레딧카드 한도액까지 꽉꽉 채워서 사용하는 신청자보다 한도액보다 낮은 액수를 사용하는 신청자의 채무 위험도가 낮기 때문에 크레딧카드 사용 한도액도 검토 대상이다. 패니매가 이같은 신규 크레딧 평가 시스템을 도입함에 따라 기대와 우려의 시선이 교차하고 있다. 신규 시스템 도입의 지지자들은 현 크레딧점수는 지난 12~24개월간 신청자의 페이먼트 미납 숫자를 기반으로 산정되기 때문에 크레딧점수로만 대출 신청자의 신용 위험도를 가늠하는 것은 너무나 단순한 평가라고 주장했다. 이들은 이번 신규 평가를 통해 크레딧점수가 어중간해서 모기지 융자받기가 애매했던 신청자중 카드빚 완납자들은 주택 융자가 더 쉬워져서 혜택을 누릴 수 있을 것이라고 기대감을 보였다. 반대로 융자업체 관계자들은 크레딧카드의 월 페이먼트를 최소액만 갚는 신청자의 경우, 신규 시스템 하에선 불이익을 당할 수 있기 때문에 오히려 신용심사 기준이 더 강화된 것으로 보인다는 의견이다. 이들은 그렇지 않아도 주택가격 상승과 주택매물 부족으로 첫주택구입자들의 주택구입능력이 열악해진 상황에서 신용기준까지 더욱 까다로워져 내 집 장만의 꿈이 더 멀어질 수 있다고 우려하면서 오히려 신용기준을 완화할 필요가 있다고 덧붙였다. 한편, 패니매 측은 6월25일부터 트렌디드 크레딧 데이터가 첨부되지 않은 융자신청서는 아예 접수하지 않는다는 방침이다. 진성철 기자 [email protected]

2016-05-18

페이스(PACE)<건물 에너지 효율 개선 프로그램> 융자 근저당 1순위

기존 주택을 리모델링하거나 태양광 패널 설치시, 시나 카운티 등에서 공사 대금을 저렴한 이자로 융자받을 수 있는 페이스(PACE) 프로그램이 주택소유주들에게 호응을 받고 있다. 하지만 이 융자가 근저당 순위로 첫 번째가 된다는 사실을 모르는 주택소유주들이 많아 주의가 요구된다. 전문가들을 통해 페이스 프로그램의 장단점을 알아본다. ▶페이스(PACE) 페이스 프로그램은 'Property Assessed Clean Energy'의 약자로 태양광 시스템 설치 혹은 에너지 효율성을 높게 주택을 수리하는 데 필요한 자금을 정부가 빌려주는 프로그램이다. 채무 변제는 재산세에 포함돼 5~20년간 갚는 방식이다. ▶근저당순위 재산세와 함께 납부토록 되어 있어 근저당 순위로는 1순위어서 모기지 융자보다 앞선다. 융자라기보단 세금에 가깝다고 생각하면 이해가 쉽다. 따라서 페이스 융자를 이용한 주택소유주가 재융자를 하려면 페이스 융자업체에 후순위저당(subordinate) 요청을 해야 한다. 페이스융자업체가 받아들이면 재융자를 할 수 있고 그렇지 않으면 PACE 융자금 전액을 갚아 저당권을 해제해야 한다. 이는 집을 매각할 경우도 유사하다. 만약 태양광 시스템 설치자금을 페이스로 받았을 경우, 바이어가 페이스 승계를 원하지 않으면 남은 융자금을 전액 환급해야 한다. ▶장점 주택에 에퀴티(15~30% 이상 있어야)만 있으면 파산이나 숏세일 등으로 크레딧이 엉망이어도 페이스를 이용할 수 있다. 에퀴티란 주택가격에서 융자금을 뺀 금액을 가리킨다. 이 융자 프로그램의 수혜조건에 소득이나 크레딧점수 기준이 없기 때문이다. 또 페이스 융자금을 받는다고 선금을 요구하지도 않는다. 단, 주택소유주가 재산세를 내고 있어야 하고 다른 저당권이 설정돼 있으면 안 된다. 태양광 시스템을 설치하거나 다른 방법으로 주택 에너지효율이 개선되면 아이템에 따라 세제혜택을 받을 수도 있다. ▶단점 지역에 따라 페이스를 제공하지 않는 곳도 있으며 융자비용도 저렴한 편은 아니다. 페이스 융자 이자율은 보통 6~9% 수준으로 모기지 이자율이 4% 이하인 것과 비교하면 높은 편이며 융자와 관련된 각종 수수료들이 있기 때문에 융자비용이 높은 편이다. 융자액 규모도 공시지가의 10~15%를 넘을 수 없다. 이런 비용은 재산세에 포함되기 때문에 실질적으로 주택소유주의 주머니에서 비용을 지출할 필요는 없다. 가장 큰 단점은 근저당권이 1순위로 잡히기 때문에 국책모기지기관 패니매나 프레디맥 보증 모기지 상품을 통해 재융자를 할 수 없다는 것이다. 또한 주택 매각시 바이어는 패니매나 프레디맥 보증 모기지 융자를 이용해 집을 구입할 수 없다. 위젠 솔라의 레이첼 김 매니저는 "페이스 융자를 많이 접한 부동산 에이전트를 비롯한 전문가들의 도움을 받으면 주택 매매에 큰 불편이 없다"며 "단지 과당경쟁으로 이 같은 사실을 알려주지 않고 무조건 페이스 융자가 좋다고 추천하는 업주는 조심하는 게 좋다"고 설명했다. 진성철 기자 [email protected]

2016-05-18

[오문식의 융자이야기]모기지 용어

모기지 업무를 하다 보면 손님에게 설명하기 어려운 부분이 많다. 설명해 줘도 고개를 갸우뚱하면서 이해하기 힘든 부분이 적지 않다. 오늘은 설명이 어려운 부분에 대해서 좀더 자세하게 알아보려 한다. 이자율 고정의 의미: 이자율을 고정한다는 것은 많은 분이 알고 있지만 또 가장 많이 질문하는 부분이기도 한다. 가장 많은 질문이 언제 고정을 할 수 있는지, 고정을 한 후에 이자율이 변동되면 어떻게 되는지, 그리고 융자신청을 하면서 이자율 고정을 하는 것이 좋은지 하는 질문이다. 먼저 이자율 고정은 특별한 경우를 제외하고는 융자서류에 사인을 마치고 서류가 준비돼서 은행에 접수되면 바로 할 수 있다. 하지만 30일 고정, 15일 고정 등 고정에 날짜를 얘기하는 경우를 들어본 분들이 있을 것이다. 이는 이자율을 고정하고 며칠안에 세틀먼트를 해야 하는가의 의미이다. 다시 말해서 이자율 고정이 며칠까지 유효한가의 의미이다. 이 날짜가 길수록 이자율을 높게 받는다. 하지만 일단 고정을 하면 이자율이 올라가도 자신의 이자율은 변경되지 않는다. 반대로 이자율이 내려가도 고정한 이자율은 내릴 수 없다. 가끔 이자율 고정 후에도 이자율이 내려가면 변경할 수 있다고 아시는 분들이 있는데 그렇지 않다. 한때 이자율이 곤두박질 할 때 고정 이후에 1%까지 내려가는 경우가 있었다. 이때 진행 중이던 주택담보대출을 취소하고 다른 은행으로 다시 신청하는 경우를 막기 위해서 은행마다 대책을 세워서 이자율이 0.7% 이상 차이가 날 경우 변경할 수 있다는 조항을 내세운 적 있지만, 현재는 그렇게 급변하는 추세가 아닌 만큼 고정 이후에 변경할 수 없다. Recession Date의 의미: 모기지 서류에 관한 법안이 변경된 지 벌써 1년이 넘게 지났다. 많은 것이 변경됐지만, 솔직히 소비자들에게 이득이 될만한 사항은 찾아보기 힘들다. 왜 그렇게 바꿔야만 했는지는 모르겠지만, 법을 다시 만들면서 어쩔 수 없이 따라갈 수 밖에 없다. 법이 변경되면서 융자의 모든 서류 양식도 변경됐지만 가장 큰 문제점은 Recession Date가 생겼다는것이다. 쉽게 말하면 모기지 최종 승인이 나오고 서류가 완벽하게 준비되면 3일 동안 채무자가 서류를 검토할 시간을 줘야 한다. 따라서 최종 승인 후 3일이 지나야 세틀먼트를 할 수 있다. 또한, 만약에 최종 승인 전에 조그만 변경사항이 있다면 다시 Loan Estimate를 발행하고 또 3일을 기다려야 한다. 가장 큰 문제점은 집 감정이 적게 나오는 경우 모든 금액을 바꿔야 하는데 이 Recession Date가 생기면서 일주일 가량을 그냥 기다릴 수 밖에 없다. 세틀먼트 날짜가 촉박한 경우에는 속이 타지만 기다려야 한다. Title Insurance: 타이틀보험은 만약에 집의 옛 주인이 현재 집을 자기 집이라 주장한다거나 타이틀 상의 문제가 있어서 해결해야 할 경우에 해결해 주는 중요한 보험이다. 일단 은행에서 융자를 받게 되면 Lender’s Title Insurance는 반드시 들어줘야 한다. Owner’s Title Insurance는 본인의 선택사항이지만 재융자가 아닌 집 구매 시에는 Owner’s Title Insurance 또한 선택사항이 아닌 필요사항인 경우가 많다. 솔직히 이 보험금액이 만만치 않은 것은 사실이지만 이 보험에 가입해야 안전하다. 만약 Title에 문제가 발생한다면 그 비용이 너무 크기 때문이다. ▷문의: 703-994-7177, [email protected]

2016-05-12

50만 달러 주택 20%다운하는 경우 수입이 얼마나 돼야 융자 가능? [ASK미국-스티브 양 주택융자]

▶문= 50만 달러 집을 20% 다운하고 살 경우 어느 정도 수입이 있어야 융자를 받을 수 있나요? ▶답= 20% 즉 10만 달러를 다운하고 40만 달러를 융자 받는 경우 30년 고정 기준 편의상 3.75%의 이자율을 적용하면 월 페이먼트는 약 1853달러가 됩니다. 물론 이자율은 손님의 신용점수 등 여러 요소에 따라 약간씩 달라질 수 있습니다. 50만 달러 주택의 재산세는 시마다 다르지만 1.25%를 적용하면 일 년에 약 6250달러 월 약 521달러가 됩니다. 그리고 집에 대한 화재 보험을 약 70달러 정도로 잡는 경우 총 페이먼트는 월 2444 달러 정도가 됩니다. 융자 신청인이 다른 부채가 없고 집에 대한 HOA도 없다면 이 집 페이먼트의 합계의 약 2.2~2.3배의 월수입이 있으면 융자 승인 나옵니다. 약 5600달러 정도의 수입이 필요합니다. 만약 HOA가 월 300달러라면 총집 페이먼트가 약 2744 달러 필요한 월수입은 약 6300달러가 됩니다. 추가로 학자금 융자의 월 페이먼트가 250달러라면 총 월페이먼트는 2994달러 필요한 월 총수입은 약 6800달러 이상이 됩니다. 자동차(리스나 융자) 페이먼트가 월 400달러가 있다면 월 총 페이먼트는 3394 달러 필요한 월 총수입은 7700달러 이상이 됩니다. 그리고 신용카드 월 미니멈 페이먼트가 월 150 달러라면 월 총 페이먼트는 3544 달러 필요한 월 총수입은 8100달러 이상이 됩니다. 월수입의 규모를 낮추기 위해서는 HOA가 없는 집을 사거나 개인적 부채를 미리 줄여 놓을 필요가 있습니다. 그리고 수입이란 월급 생활자의 경우는 세금 등 각종 공제 이전의 전체 인컴을 모두 수입으로 계산해 줍니다. 커미션이 수입의 대부분을 차지하는 사람의 경우에는 2년의 세금보고 기록을 근거로 수입을 인정해 줍니다. 자영업자의 경우 Schedule C로 보고하거나 회사(S나 C)를 세워서 사업을 하거나 2년의 세금보고 기록을 가지고 모든 비용을 제한 순수입을 융자 심사 때 수입으로 사용합니다. 이때 이 회사에서 자신이 가지고 온 월급뿐만 아니라 배당된 회사의 순수익도 수입으로 계산해 줍니다. 월급 생활자의 오버타임 보너스 등에 대한 계산과 자영업자의 수입 계산 등 융자 심사에서 인정해주는 수입에 대한 해석과 인정 범위가 융자 상품이나 종류 렌더마다 약간씩 다를 수 있으므로 주택 구입 수개월 전부터 융자 담당자를 찾아 상담을 받는 것이 중요합니다. ▶문의: 웰스파고 (213) 393-6334

2016-05-11

[부동산] 융자비용 분석…다운페이먼트 적어도 우수한 신용점수로 부담 줄일 수 있어

다운페이먼트를 적게 하고 집을 구입할 경우 일반인들에게 알려지지 않은 몇 가지가 유념해야 할 점들을 알아보자. 크레딧 점수가 600점 정도인 경우 정부 FHA융자가 아닌 일반(conventional) 융자인 경우 높은 비용을 부담해야 할 것이고 다운페이먼트를 적게 다운한다면 더욱 비용은 많아지게 될 것이다. 하지만 크레딧이 좋은 사람들, 특히 760점이 넘는 사람들은 다운페이먼트를 적게 해도 비용면에서 예상치 못 했던 큰 폭의 디스카운트를 받게 되는 것으로 알려지고 있다. 국책모기지업체 패니매와 프레디맥은 크레딧이 좋은 사람들에게 주어지는 월모기지 페이먼트와 모기지 보험 비용을 살펴보자. 예를 들어 40만 달러 집을 구입함에 있어서 크레딧점수가 660점이고 3%만 다운페이먼트를 한다고 할 때 4.125%의 이자율이 적용되어 월페이먼트는 2495달러가 된다. 반면에 크레딧이 760점이라면 같은 상황에서 이자율은 3.875%가 적용되고 월페이면트가 2002달러로 월 493달러를 절약할 수가 있게 되는 것이다. 그러면 똑같은 상황에서 5%를 다운페이먼트한다고 하면, 2만 달러가 될 것이다. 이때 크레딧점수가 620점인 경우 월 2407달러의 모기지 페이먼트를 내게 될 것이다. 반면에 760점의 크레딧점수를 갖고 있는 사람은 1890달러로 페이먼트가 내려간다. 일반융자 상품은 대개 20% 미만의 다운페이먼트를 할 때 은행이나 투자가들은 융자 후 위험부담을 예방하는 차원에서 고객들로 하여금 모기지보험을 가입하도록 하고 있다. 매월 자동차 페이먼트에 준하는 추가 부담금을 모기지 페이먼트와 함께 지급하게 된다. 일반 융자업체나 패니메와 프레디맥 모두 손해 보는 장사는 결코 안 한다고 한다면 장차 압류에 따른 손실이 발생할 상황에 대비해서 높은 비용을 부과하는 것은 당연할 것이다. FHA융자가 패니매와 프레디맥보다 0.5% 다운페이먼트를 더해도 모든 비용을 계산해 보면, 비용절감 면에서 더 유리한 상황이다. 자신의 재정 상황에 맞는 프로그램을 찾아내어 최상의 융자상품을 선택하는 액션들을 빨리 취하는 것만큼 내집마련의 꿈의 성취는 앞당길 수 있다. ▶문의: (213)380-3700

2016-05-11

융자 관련 채무소송 법적 시효는 4년…채무와 관련된 각종 규정

50대 한인 김모(폰타나)씨는 최근 연체한 크레딧 카드 회사로부터 소송을 당했다. 김씨는 사업부진으로 집안 재정상태가 악화되자 카드로 돌려 막기를 하다가 결국 8000달러짜리 크레딧 카드 빚을 갚지 못했기 때문이었다. 카드회사는 몇차례 독촉 전화를 걸다가 김씨에게 소송을 걸었다. 김씨는 혹시 집에 대해 저당권이 설정될까봐 살고 있는 집에 대해서 남편과의 공동 소유권에서 본인의 이름을 뺏다. 이처럼 주택이나 아파트 등 부동산을 소유하고 있으면 채무 문제로 고민할 때가 있다. 집이 있는 대부분의 채무 연체자들은 주택의 소유권 행사에 영향을 받을까 걱정하거나 은행이 언제까지 채권 추심을 할 수 있는지에 대해서 알고 싶어한다. 　 주택 공동소유하면 저당권 설정 부부 공동으로 주택을 소유하고 있는 상황에서 배우자가 크레딧카드나 다른 채무로 인해 소송을 당해서 법원으로부터 판결을 받으면 그 주택에 저당권이 설정된다. 그러나 부부중 소송을 당한 배우자의 이름을 큇클레임디드(Quit Claim:소유권 포기)로 등기하면 그 주택은 채무 소송에서 벗어날 수 있다.　 채무 상환 공소시효 채무 상환에도 공소시효(SOL: Statute of Limitations)라는 것이 있다. SOL은 채권자가 채무상환을 위해 법적 소송을 할 수 있는 권리를 말한다. 채권자는 SOL 기간내에 채무자를 상대로 소송을 할 수 있으며 이 기간을 넘기게 되면 소송을 제기해도 승소할 수 없다. SOL은 연체된 어카운트의 거래가 끊기는 시점부터 시작된다. 이것은 연체된 기간과는 다르다. 여기서 거래가 끊긴 시점은 크레딧리포트에 기록되어 있으므로 잘 확인해야 한다. 채무에 따른 시효 SOL은 채무 종류와 소재지에 따라 기간이 달라진다. 가주의 경우 채무 관계가 구두상으로 발생했다면 공소시효는 2년이다. 주로 개인 간의 금전 거래에 해당되는 것으로 2년이 지나면 채권자는 채무자를 대상으로 소송을 제기할 수 없다. 융자서류 등 서면 계약으로 이뤄진 채무관계와 채무를 이행하겠다는 약속어음, 오픈 어카운트는 모두 4년이다. 여기서 서면 계약에는 개인간의 금전 거래 계약서나 은행과 개인과의 융자서류가 해당된다. 약속어음은 금액과 이자율이 적혀있는 서류이며 오픈 계약서는 주로 크레딧카드 계약이다. 가주는 다른 주와 비교할 때 SOL 기간이 짧은 편이며 일리노이, 인디애나, 루이지애나, 미주리, 켄터키, 오하이오, 와이오밍, 위스콘신주는 상대적으로 길다. 특히 로드아일랜드는 구두상과 서면 계약은 15년, 오픈 어카운트는 10년으로 전국에서 가장 길다. 크레딧리포트 게재기간 채무와 관련된 법적 시효에는 두 가지가 있다. 하나는 앞서 소개한 공소시효고 다른 것은 크레딧리포트다. 채무를 연체하면 미국의 3대 개인 신용 평가기관(익스페리언, 트랜스유니언, 에퀴팩스)에 디폴트 내용이 리포트 된다. 이것은 공소시효와는 관계 없는 별도의 신용관리 기록이라고 보면 된다. 가주의 경우 일반적인 디폴트 기록은 7년이다. 그러나 파산기록은 10년까지 가며 세금 체납은 15년까지도 간다. 예를 들어 크레딧카드 빚을 갚지 않았을 경우 7년이 지나면 이에 대한 기록은 없어진다. 어떤 사람들은 크레딧리포트에 연체기록이 사라지면 채권자의 콜렉션 권리도 없어지는 것으로 알고 있는데 이것은 사실과 다르다. 또한 SOL이 지났다고 해서 크레딧리포트 기록도 삭제되는 것은 아니다.　 시효가 지났는데 왜 전화할까 SOL이 지났음에도 불구하고 전화나 메일을 보내는 콜렉션 회사들이 있다. 이들은 채무자가 SOL에 대해서 모를 것이라는 판단에서 소송을 하겠으니 합의하자고 제의하는 것이다. 만약 크레딧카드 빚을 10년째 갚지 못하고 있는 상황이라면 SOL은 이미 끝났고 크레딧 기록에도 사라졌다고 볼 수 있다. 공소시효가 다시 시작될 때 SOL은 채무자의 변제 행동에 따라 처음부터 다시 시작할 수 있다. 빚 독촉에 시달리던 채무자가 연체했던 상환금을 일부라도 갚게 되면 SOL은 그때부터 다시 시작된다. 채무자가 실제로 상환하지 않았더라도 빚을 갚겠다는 약속을 했거나 이러한 계약서에 사인을 했다면 SOL 기간은 처음부터 다시 계산된다. 시효 끝나도 상환의무 남아 SOL은 어디까지나 법적소송에 대한 시효를 말하는 것이다. SOL이 지났다고 해도 채권자는 연체된 채무를 돌려 받을 권리는 영원히 남아있다. 박원득 객원기자

2016-05-11

온라인 융자업계 부실문제 '수면 위로'

온라인 대부업으로 유명한 '렌딩클럽'이 좌초위기를 맞이하면서 온라인 융자 업체들의 부실 운영이 재계의 도마위에 올랐다. 샌스란시스코에 본사가 위치한 렌딩클럽은 수년전 모건스탠리 사장 출신인 존 맥 전 재무부장관 로렌스 서머스가 이사로 합류하면서 재계의 선두주자로 급부상했다. 2014년말 회사의 가치는 무려 80억 달러에 달하기도 했다. 하지만 렌딩클럽은 자체 조사 결과 레노드 라플랜치 CEO가 연루됐을 가능성이 높은 수백만 달러의 융자 부실과 부정이 발견됐다고 9일 밝혔고 이에 따라 라플랜치가 사임했다고 발표했다. 내부적인 문제가 공개되면서 주가도 지난달만 34%가 추락하기도 했다. 렌딩클럽 뿐만이 아니었다. 대표적 P2P 렌딩업체인 '프로스퍼'도 지난주 직원의 25%를 해고할 것이라고 밝혔으며 CEO는 자신의 연봉을 회사에 헌납하겠다고 밝히기도 했다. 온라인 융자회사들이 서류절차의 간편함과 낮은 이자율 신속한 결정 등을 무기로 많은 고객을 확보했지만 높은 연체율 등의 경영부실과 내부 부정으로 존립위기를 맞고 있는 것이다. 뉴욕타임스에 익명으로 제보한 렌딩클럽의 한 관계자는 지난달 초 300만 달러의 융자지원서의 일부 내용이 누군가에 의해 수정된 것을 발견해 문제 제기를 했으며 이 과정에서 추가로 2200만 달러 규모의 융자가 자격이 부실한 개인에게 제공된 것으로 확인됐다고 전했다. 문제가 불거지자 투자자들은 깊은 우려를 표시했고 이에 부담을 느낀 라플랜치가 사임을 결정한 것으로 알려졌다. CEO 본인이 부실융자의 과정에 개입했는 지 어떤 식으로 영향을 줬는지는 아직 밝혀지지 않은 상태다. 동시에 온라인 융자 업계는 2010년 초기부터 낮은 이자율로 대량의 융자를 제공했으나 이중 원금을 회수하지 못한 어카운트들이 늘면서 투자자들의 우려가 가중되고 있는 것도 큰 문제로 떠올랐다. 렌딩클럽은 이와 같은 분위기를 쇄신하기 위해 올해초 이자율을 소폭 올리기도 했으나 큰 효과를 보지는 못했다. 한편 융자 업계 종사자들은 궁극적으로 온라인 융자회사들을 기존의 전통적인 은행들이 매입하는 수순이 될 수도 있다고 지적하고 있어 향후 업계내 변수에 관심이 모아지고 있다. 최인성 기자 [email protected]

2016-05-10

크레딧기록 없어도 모기지 융자 받는다

크레딧 기록이 없어서 주택을 사지 못하는 한인들에게 반가운 소식이 날아들었다. 국책모기지기관 패니매가 6월부터 노크레딧스코어(no-credit-score) 모기지융자를 실시하기 때문이다. OC레지스터는 6월 25일부터 패니패가 크레딧점수가 없는 대출신청자를 위한 신규 모기지 상품을 론칭한다고 보도했다. 노크레딧스코어 융자는 크레딧 기록이 거의 없어 크레딧 점수가 없는 융자 신청자가 지난 12개월간 크레딧정보가 담긴 서류 2가지를 구비하면 패니매가 보증하는 모기지융자를 받을 수 있도록 한 융자상품. 서류 2가지 중 렌트 증명서는 반드시 포함돼야 하며 다른 하나는 연체 기록이 없는 유틸리티 고지서(utility bills), 로컬 체육관 회비 납부 증명서 등 다양하다. 또, 최소한 구입하려는 집값의 10%를 다운페이먼트해야 하며 구입하려는 주택이 오렌지카운티 내 싱글 유닛 주택이어야 한다. 즉, 오렌지카운티에서 시범적으로 운영되는 것이다. 융자액은 41만7000달러를 넘길 수 없다. 특히, 10% 다운페이먼트 자금도 증여(gift)로 충당해도 상관없다는 점에서 부모 혹은 조부모의 지원으로 사회초년생이 내집마련을 할 수 있다. 전문가들은 노크레딧스코어 융자 상품 출시 소식은 반길 일이지만 신청자들이 얼마나 낮은 이자율을 적용받을 수 있는 지가 관건이라고 지적했다. 패니매는 일반적으로 신용점수 620점 대출신청자에게 기본 이자율에 0.625%를 더한 이자율로 대출해주고 있는데, 이를 크레딧점수가 없는 대출 신청자에 적용한다면 이자율이 4%를 훌쩍 넘게 된다. 또한 다운페이먼트를 10%만 하게 되면 모기지 보험 비용도 부담해야 한다. 일례로 45만 달러 콘도 구입시, 40만5000달러를 30년 고정 이자율 4%에 대출받고 월 HOA 비용 350달러를 내면 월페이먼트는 3159달러가 된다. 진성철 기자 [email protected]

2016-05-09

[오문식의 융자이야기]사소하지만 치명적인 요소들

모기지 업무를 하다 보면 그냥 생각하기에는 큰 일이 아닌 것 같지만 실제로 모기지 승인에 치명적인 요소가 되는 경우들이 있다. 가장 흔한 경우로 곗돈을 받아서 은행에 입금했는데 문제가 된다. 돈의 출처를 증명할 수 없기 때문이다. 또한, 곗돈같은 경우는 계약서도 없고, 미국에는 없는 방식이라 이해시킬 수도 없다. 이러한 경우 중 대표적인 경우가 어떤 것이 있는지, 그리고 해결방법은 무엇인지 알아보자. 월급에 보너스와 수수료가 포함되어 있는 경우: 자영업자인 경우 지난 2년 동안의 수입을 평균을 내서 수입으로 잡는다는 것은 많은 분들이 알고 계신다. 하지만 월급 같은 경우는 특별한 경우를 제외하고는 현재의 월급을 모두 인정받게 되는데 보너스, 수수료, 시간 외 수당, 등 고정적이지 않은 부분에 대해서는 마찬가지로 지난 2년 동안의 평균을 계산해야 한다. 만약에 2년 전에는 보너스가 없었거나 적었는데 작년에는 많았다고 해서 작년의 수입을 그래도 쓸 수 없다는 뜻이다. 사는 집 이외에 렌트 준 집이 있습니다: 일단, 집이 2채 이상인 경우 두 가지의 문제를 충족시켜야 한다. 첫 번째 렌트 준 집의 렌트를 증명해줘야 한다. 이 증명은 세금보고 상의 렌트 수입이 있으면 증명이 된다. 만약 현재 사는 집을 렌트주고 다른 집을 사서 이사하는 경우에는 집이 현재 집보다 더 크거나, 직장하고 교통이 더 편하거나 하는 특별한 이유가 설명되어야 한다. 두 번째 문제는 렌트비가 수입에 포함되어야 융자승인이 가능한 경우, 렌트 수입을 어떻게 증명해주느냐는 것이 문제가 될 수 있다. 기본적으로는 지난 2년 동안의 렌트 수입이 세금보고 상에 들어가 있으면 된다. 세금보고에 넣지 않았거나 적게 넣은 경우에는 문제가 된다. 현재 집을 렌트주고 새로 산 집으로 이사 가는 경우는 렌트 계약서와 첫 번째 달 렌트비가 입금되었음을 보여주면 가능하다. 돈이 부족해서 부모님께 필요한 금액 일부를 받는 경우: 원칙으로는 부모님이 주시는 자금이 지난 2개월간 은행에 있었던 자금임을 증명해 줘야 한다. 만약에 부모님의 은행에 증명할 수 없는입금내용이 있었다면 모두 서류로 증명해줘야 한다. 하지만 일반융자의 경우 부모님이 자녀에게 특정금액을 주겠다는 편지를 작성 후그 금액을 세틀먼트회사의 에스크로 계정에 입금 후 입금내용만 증명해 주면 다른 서류는 요구하지 않는 은행이 많다. 하지만 FHA 융자의 경우에는 부모님의 자금출처까지 증명해 주어야 한다. 집 감정가격이 터무니없이 적게 나온 경우: 일단 수년 전부터 집 감정은 융자회사에서 제어를 할 수 없다. 은행에서 직접 감정회사에 신청해서 받기 때문에 실질적으로 감정서류를 받기 전까지 감정가격도 알 수 없고, 감정사가 누구인지도 알 수 없다. 감정가격이 터무니없이 적게 나왔다면 대부분 주변의 같은 집이 최근에 숏세일 등으로 팔린 집이 많은 경우이다. 하지만 시세보다 현저하게 적게 나온 경우 최근에 팔린 집의 리스트로 작성해서 참조해 달라고 요구할 수 있지만 사실상 받아들여지는 경우는 극히 드물다. 정말 감정가격이 더 높게 나올 것을 확신한다면 다른 은행으로 다시 신청해서 집 감정을 다시 받는 방법밖에는 없다. ▷문의: 703-994-7177, [email protected]

2016-05-05

금리 인상 보류로 낮아진 이자율, 인컴 가능하면 월 지출 줄이는 재융자 [ASK미국 주택융자-박정수 브로커]

▶문= 인컴이 부족해서 30만 달러, 4.75% 이자율로 사용 중인 주택 모기지를 15년이나 20년으로 재융자를 하지 못했는데 기간 단축 재융자의 실익과 인컴이 어느 정도 필요한 지가 궁금합니다. ▶답= 홈 오너에게 충분한 인컴과 보유 자금이 있다면 모기지 대출 금리가 시중 예금 금리보다 비교가 안될 정도로 높다는 측면에서 은행에 돈을 넣어두는 것보다 높은 이자율도 낮게 내리고 납부 모기지 기간을 단축하여 모기지를 빨리 페이오프 하는 것이 가장 유리한 재테크 방법인 것은 당연한 이야기입니다. 반대로 인컴이 부족하거나 돈을 사용해야 할 용처가 분명히 있어서 월 지출을 늘릴 수 없다면 현재 낮아진 30년 이자율로 재융자해서 현재보다 이자율을 낮추고 월 페이먼트를 줄이는 것이 가장 적절한 재융자 방법이라 말할 수 있습니다. 그러나 현재 인컴과 에셋에 어느 정도 여유가 있다면 이자 지출이 상대적으로 많은 30년 고정 모기지를 계속 납부하는 것보다는 기간이 짧은 20년이나 15년 고정 모기지로 재융자를 해서 이자 금액 지출을 줄이고 원금을 더 많이 페이오프하게 되는 기간 단축 재융자를 생각해 볼 수 있습니다. 4월 기준 모기지 이자율을 적용하여 30만 달러를 30년(3.625%)과 20년(3.375%),15년(3.00%) 모기지로 내는 기간 동안의 이자 총액을 보면 30년은 19만 2,535달러, 20년은 11만 2,961달러, 15년은 7만 2,914달러를 총 이자금액으로 지불하게 됩니다. 사실상 다른 은행권에 돈을 넣어두는 것보다는 재융자 후 모기지 기간을 단축하는데 사용하는 것이 이자 금액 지출을 줄이는데 큰 도움이 된다는 것을 알 수 있습니다. 재융자를 위해 필요한 인컴은 별도의 차 페이먼트 등의 지출이 없다는 전제하에 계산해본다면 현재 일 기준 30만 달러, 30년, 3.625%로 이자율을 낮추는 경우 월 페이먼트는 1,368달러가 되고 최소 46k~51k/년이 재융자 신청을 위해 세금보고 금액으로 필요합니다. 마찬가지로 20년은 3.375% 기준으로 월페이먼트 1,720달러, 54k~60k/년 세금보고 인컴이 필요하고, 15년은 3% 이자율로 월 페이먼트 2,071달러, 63-69k/년의 세금보고 금액이 필요합니다. 기간 단축 모기지 재융자는 주택 융자 전문가와 사전 전화 상담을 통해 재융자 가능 여부를 먼저 알아볼 수 있으며 감정비를 포함한 일체의 재융자 비용 부담 없이 렌더페이 프로그램으로 신청이 가능합니다. ▶ 문의: (213) 800-1922

2016-05-04

학자금 융자 보증 섰다 날벼락

학자금 융자를 갚지 못하는 이들이 늘어나면서 코사이너(co-signer)들에게 후폭풍이 들이닥치고 있다. 비싼 학비를 융자받아 학교를 다닌 학생들이 졸업 후 취직은 마음먹은 데로 되지 않고 돈벌이 역시 마땅치 않자 결국 학자금을 연체하는 경우가 증가하고 있다. 문제는 이같은 학자금 연체가 코사이너의 부담으로 고스란히 이어진는 것. 실제로 연방 교육부는 최근 연방 학자금 융자를 받은 약 2200만 명 가운데 40% 이상이 페이먼트를 연체하고 있다고 설명했다. 880만 명이 넘는 셈이다. 다른 융자업체를 통해 받은 개인 론까지 합치면 연체자는 훨씬 더 늘어나게 된다. 이와 관련 LA타임스는 최근 코사인을 해줬다 정작 주택 재융자를 거절당한 한 사람의 케이스를 보도하면서 학자금 보증의 위험성에 대해 설명했다. 이 사람은 10년 전 친구의 딸 학자금 융자를 보증했다. 10년이 지난 지금 이 보증이 화근이 됐다. 현재 친구의 딸은 학자금 페이먼트를 더 이상 내지 못하고 있는 상황이다. 90일 이상 연체중으로 여전히 2만 달러가 채무로 남아 있다. 이 때문에 이 사람은 주택 재융자를 신청했다가 거절당했다. 코사이너로 2만 달러에 대한 책임이 고스란히 이 사람에게 넘어갔기 때문이다. 90일 이상 연체됐으니 크레딧에도 적잖은 영향을 가져왔다. 은행에서는 연체중인 학자금의 책임이 있는 이 사람에게 주택 재융자를 승인할 리 만무하다. 전문가들에 따르면 이같은 경우 크레딧에 미치는 악영향을 최소화할 수 있는 방법은 친구 딸 대신 페이먼트를 내는 것 밖에 없다. 단 연방정부 학자금이라면 향후 소명의 여지가 있다. 일단 몇 개월 제때 학자금 페이먼트를 한 뒤 크레딧리포트 상 학자금 관련 부정적인 내용을 빼달라고 요청하는 것이다. 하지만 융자 전문가들에 따르면 코사인을 요구하는 것은 보통 정부 론이 아닌 개인 론이다. 안타깝게도 개인 론에는 이렇게 소명할 수 있는 옵션을 찾기 힘들다. 결국 이 사람은 재융자에 앞서 크레딧 회복이 우선이 됐다. 박상우 기자

2016-05-02

[오문식의 융자이야기]인터넷의 융자관련 질문

인터넷 서핑을 하다 보면 주택담보대출에 관한 질문들을 수 없이 접할 수 있다. 주기적으로 확인하면서 어떤 질문들을 하는지 읽어보는데 문득 왜 많은 분이 이런 질문을 이곳에서 하고 있는지 궁금할 때가 많다. 모기지 승인은 기본적인 기준 이외에 상상할 수 없을 만큼 많은 양의 세부적인 기준들이 존재한다. 사실상 융자업무를 하면서도 새로운 기준에 대해서 모르는 경우가 많다. 정확한 답을 받으려면 직접 전문가에게 물어보는 것이 옳다. 물론 알아본 융자회사 또는 은행이 제대로 알려주는 것인지 의심이 생겨서 인터넷의 도움을 청하는 것은 이해하지만 그런 경우라면 몇 군데 전화문의 해 보는 것도 좋은 방법이다. 모기지 승인은 개인마다 차이가 크기 때문에 같은 경우라고 생각돼도 대부분 결과는 다르다. 오늘은 인터넷상에 올라있는 질문 몇 가지에 관해서 이야기하려 한다. ▷세금 보고 수정해서 융자를 받을 수 있나요? 답변에는 “융자 사기로 잡혀갈 것 같은데요?”라고 재미있게 쓰여 있었다. 보통 세금보고는 매년 4월까지 보고하게 돼 있어서 지금이 딱 세금보고 시즌이다. 문제는 지금은 세금보고를 미리 했어도 IRS에 올라가려면 30일 이상 걸린다는 것이다. 다시 말해서 세금보고를 했지만 30일 정도는 IRS에서 확인해 줄 수 없다는 것이다. IRS에서 확인을 받지 못하는 세금보고는 서류로 인정되지 못하는 경우가 많다. 또한, 세금보고 후 수정보고를 하는 경우도 흔히 볼 수 있는 상황이다. 하지만 특별한 이유가 있어야 한다. 갑자기 수년 동안 2만 달러 세금보고 했다가 갑자기 10만 달러 세금보고로 수정보고 한다면 누가 봐도 융자받기 위해서 수정보고를 했다고 보인다. 이런 경우는 받아들여지지 않는다. 하지만 이유가 있고, 이해할 수 있는 정도라면 문제가 되지 않는다. ▷목돈이 생겼는데 재융자를 받는 것이 좋은가요? 원금을 갚는 것이 좋은가요? 정확한 답을 하기 힘든 질문이다. 좀 더 자세한 내용을 알아야 속 시원한 답을 얻을 수 있다. 예를 들어서 목돈으로 현재의 융자를 갚고 남아있는 원금이 적다면 재융자를 통해서 융자기간을 늘릴 필요가 없다. 하지만 원금을 갚아서 월 상환을 낮춰야 할 경우라면 재융자를 해야 한다. 또한, 현재의 모기지 원금을 일부 갚아도 남아있는 원금이 많고 재융자 전, 후 이자율이 많이 낮아진다면 재융자를 하지 않을 이유가 없다. 이런 경우 이자율이 조금 올라가도 No Closing Re-Finance를 통해서 비용 없이 진행하는 경우가 많다. ▷작년과 재작년 수입이 많이 차이가 난다면 융자받을 때 영향을 미치나요? 물론 영향이 있다. 단, 재작년 수입과 작년 수입이 얼마나 그리고 어떻게 다른지가 중요하다. 작년 수입이 재작년 수입보다 많다면 지난 2년 동안의 수입의 평균을 수입으로 인정한다. 하지만 그 반대의 경우 낮아진 작년 수입만을 인정하게 된다. 또한, 이미 세금보고를 했다면 금액 차이가 몇 배로 늘어나지 않은 이상 크게 의심 사는 일은 없다. ▷재융자를 받으면 신용점수가 깎이나요? 유독, 신용 점수에 민감하신 분들이 있다. 또 이런 분들은 신용 점수도 좋다. 신용을 확인하면 점수가 내려가는지에 대한 질문이 가장 많다. 일단, 신용을 최근 3개월 이내에 여러 번 확인한 경우가 아니라면 신용확인만으로 점수가 내려가지는 않는다. 재융자 후 신용 점수는 일시적으로 내려갈 수 있다. 하지만 차를 융자받아서 사도 일시적으로 내려가며 3개월 이내에는 다시 제자리를 찾을 수 있기 때문에 크게 신경 쓰지 않아도 된다. ▷문의: 703-994-7177, [email protected]

2016-04-28

“부동산·융자 관련 법률 숙지해야”

한인 부동산·융자 전문인들이 함께 모여 타업종에 비해 쉽게 노출되는 법적 문제들에 대한 강연을 들었다. 북가주 한인 부동산융자 전문인협회(KARL·회장 최성우)는 지난 14일 산타클라라 소재 홈타운 뷔페에서 2016년 첫 세미나를 개최했다. 회원 등 50여 명이 참석한 이날 세미나에는 30년 이상 부동산 전문 변호사로 활동하는 데이빗 해머슬로씨가 참석해 부동산·융자 업계에서 명심해야 하는 법률과 관련해 심도있는 내용에 대해 설명했다. 해머슬로 변호사는 “다른 업종의 전문인보다 가장 많은 법적 문제에 노출될 수 있는 분야가 부동산·융자”라고 강조하며 “오늘 참석하진 분들도 관련 일을 하면서 법적문제로부터 자유로울 수는 없기때문에 고객과의 사이에서 빈번히 발생하는 문제에 대해 관련법규와 대처방법 등을 충분히 숙지한다면 큰 도움이 될 것”이라고 설명했다. 이날 해머슬로 변호사는 다양한 케이스들을 예로 들어 설명하며 참석자들의 이해를 도왔고, 또 북가주 지역에서만 사용하는 PRDS 계약서와 CAR 계약서의 차이점과 특징등을 상세히 안내했다. 참석자들은 강연을 마치고 질의 응답시간을 통해 궁금증을 풀기도 했으며, 준비된 식사를 함께 하며 친목을 다지는 유익한 시간도 가졌다. 다음 세미나는 오는 6월 열릴 예정이다. 한편, 이날 세미나를 마치고 진행된 KARL 총회에서는 2016년 재정보고와 함께 사업계획 발표도 진행됐다. 최정현 기자

2016-04-20

[오문식의 융자이야기]모기지 승인 기준의 변화들

주택담보대출의 승인 기준은 지속해서 변화한다. 오늘 가능했던 승인이 내일 불가능해질 수 있고, 반대로 오늘 불가능했던 승인이 내일 가능할 수도 있다. 주택담보 대출의 승인기준은 은행마다 조금씩 차이는 보이지만 시간이 지나면서 결국에는 모든 은행들이 같은 승인기준을 가지는 경우가 대부분이다. 이렇게 승인기준이 변화하면서 예전에는 문제없었는데 왜 지금은 문제가 되냐고 말씀하시는 분들도 많은데 승인기준의 변화는 예고 없이 이루어진다. ▷현금인출 융자는 어느 정도까지 가능한가: 은행마다 차이를 보이지만 일반적으로 집을 담보로 현금인출을 원하는 경우 퍼스트 융자에서는 80%까지, 그리고 세컨드 융자로는 90%까지도 가능하다. 단, 퍼스트 융자에서 집 가격의 80%까지 현금인출을 하는 경우와 75%까지 현금인출 융자를 하는 경우에 이자율의 차이가 0.5%까지 차이가 날 수 있다. 일반적으로 현금인출 융자는 일반적인 재융자에 비해서 이자율이 0.5% 이상 차이가 난다. 그리고 80%까지 최대한 융자를 받는 경우에는 이자율이 크게 차이가 날 수 밖에 없다. 퍼스트 융자를 놔두고 세컨드 융자로 현금인출 융자를 받는 경우 90%까지 가능하지만, 이자율도 높아지고 심사기준이 까다로워서 신용이 좋고, 수입이 정확하지 않은 경우 승인이 힘들다. ▷일반적인 주택구매와 투자용 주택구매의 차이는 무엇인가: 가장 중요한 점은 계약금과 이자율이다. 계약금의 경우 최소 3.5%만 내도 융자가 가능하지만, 투자용 주택인 경우 최소 20%를 납부 해야한다. 이자율도 1% 이상 차이가 나고 25% 미만을 납부할 경우에는 거주용 주택을 살 때보다 1.5% 이상 이자율이 올라간다. 따라서 투자용 주택을 사거나 재융자할 경우에는 집 가격의 75%까지만 융자받는 것을 추천하는 경우가 많다. ▷고정적인 수입 이외에 다른 금액이 은행에 입금되면 문제가 되는가: 문제가 된다고는 말할 수 없지만, 자금의 출처를 서류로 증명해 주어야 한다. 만약에 현금을 입금했거나 한국에서 송금한 자금이 있다면 서류증명이 사실상 힘들다. 지금은 고정적인 월수입의 50% 미만이 되는 금액의 입금인 경우에는 출처를 요구하지 않는 것이 기준이지만 그런 경우라도 요구하지 않는다는 보장은 없다. 고정적인 수입 외의 입금내용이 있다면 사전에 전문가와 상의하는 것이 좋다. ▷5년 고정의 경우 상환 계산을 다르게 하는가: FHA 융자의 경우는 같지만 일반융자의 경우에는 이자율에 2% 더해서 모기지 지출을 계산한다. 예를 들어서 5년 고정 프로그램으로 3%이자율로 승인을 받는다고 하면 일반적으로는 3% 이자율로 주택담보대출을 계산해서 지출과 수입의 비례를 계산하지만 5년 고정의 경우에는 5%로 계산하게 된다. 따라서 실질적으로 상환은 3%로 계산하게 되지만 승인을 받기 위해서는 수입이 좀 더 넉넉해야 승인을 받을 수 있다. ▷렌트 수입은 인정받기가 힘든가: 힘들다고 할 수 없지만, 현재 렌트를 받는 경우라면 지난 2년간의 렌트 수입이 세금보고에 포함되어 있어야 한다. 만약 현재 사는 집을 렌트 주는 경우에는 렌트계약서와 한 달분의 대여 보증금이 입금됐음을 증명해주면 된다. 이렇게 증명된 대여수입의 75%까지 수입으로인정받을 수 있다. ▷문의: 703-994-7177, [email protected]

2016-04-14

주택융자에서 리캐스팅(Recasting)이란 무엇이며 어떻게 활용할 수 있나요? [ASK미국-스티브 양 주택융자]

▶문= 주택융자에서 리캐스팅(Recasting)이란 무엇이며 어떻게 활용할 수 있나요? ▶답= 리캐스팅이란 융자의 원금을 일정 금액 이상(2만 달러 이상) 일시에 갚을 경우 이자율과 다른 조건을 유지한 채 월 페이먼트를 낮춰주는 제도를 말합니다. 보통 원금을 많이 갚아도 월 페이먼트가 낮아지지 않습니다. 줄어든 융자 잔액 때문에 월 페이먼트에서 이자 부분이 줄어들고 원금 부분이 늘어나기 때문에 융자 완납 기간이 단축됩니다. 반면에 리캐스팅은 융자 잔액이 줄어든 만큼 남은 기간을 기준으로 월 페이먼트를 다시 계산해서 낮춰줍니다. 추가 비용이나 서류 없이 진행 방법이 간단하고 'Re-amortization' 이라고도 부르며 재융자와는 다른 제도입니다. 이 제도를 잘 활용하면 많은 혜택을 받을 수 있습니다. 70만 달러의 집을 구입하면서 30만 달러를 다운하고 40만 달러를 융자 받는다고 가정합니다. 융자 금액을 41만 7,000달러 이하로 낮추면 이자율도 낮아지고 월 페이먼트도 낮아질 거라 생각해서 이 결정을 한 것인데 잘못된 생각입니다. 40만 달러를 30년 고정 3.75%에 받았다고 가정하면 월 1,852달러가 됩니다. 그리고 50만 달러를 지금 융자를 받으면 30년 고정 3.375%의 이자율, 월 2,210달러가 됩니다. 하지만 융자가 끝나고 약 1~2 개월 후 10만 달러를 갚으면서 리캐스팅을 요청하면 융자금액 40만 달러에 이자율 3.375% 기준, 월 1,768달러가 됩니다. 40만 달러로 융자를 받았을 때 보다 월 페이먼트가 84달러씩 낮아지고 이를 30년으로 계산하면 3만 달러 이상의 큰 돈이 됩니다. 이 방법은 융자금액이 41만 7,000달러가 넘어서는 점보융자의 이자율이 41만 7,000달러 이하의 컨포밍 융자 이자율보다 더 낮다는 사실에서 기인하며 재융자에도 똑같이 적용할 수 있습니다. 융자 원금을 41만 7,000달러 이상으로 늘려 낮은 이자율로 재융자 후 리캐스팅하면 결과적으로 더 낮은 이자율과 월 페이먼트가 됩니다. 현재 주택 소유자가 다른 집을 사서 이사 갈 예정인데 기존의 집이 잘 팔리지 않아 다운 페이먼트를 원하는 만큼 못하게 된 사람도 리캐스팅을 이용할 수 있습니다. 다운을 할 수 있는 만큼 해서 집을 먼저 사고 기존 집이 팔린 후에 거기서 나온 돈을 가지고 융자원금을 갚으면서 리캐스팅을 하는 경우 원하는 만큼으로 융자 원금과 월 페이먼트를 낮출 수 있게 됩니다. ▶문의: 웰스파고 (213) 393-6334

2016-04-13

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